引言 

 

2017年，麥肯錫全球研究所（MGI）強調，建筑行業需要升級，若升級成功最終可以提高50％至60％生產力，相當于全球1.6萬億美元/年的增量價值。行動的號角已經響起：我們交流過的高管們都在思考如何應對未來的變化。他們越來越認識到，建筑業已不存在是否或是何時會受到影響的問題。變化已經出現了。在發布本報告時，新冠疫情正在逐步發展并加速產生影響，推動建筑產業向“下一個新的業態”轉變。

 

高管們正在努力應付疫情帶來的經濟動蕩、需求延遲，和施工限制以及安全作業程序。但是，對于高管們而言，關注模式變化以及行業變動也同樣是至關重要的。正是危機區分出勝利者與失敗者，快速大膽采取行動的人會取得成功這項研究分析了整個建筑生態系統將如何變化，現有企業有多少在險價值，以及如何快速采取行動，以適應并建立新的產業結構。我們通過對行業動態的自上而下的審視，對公司數據的自下而上的分析以及高管訪談來對整個價值鏈進行研究。在撰寫報告時，我們致力于為建筑業高管解決最緊迫的長期戰略問題：他們在價值鏈中的哪部分會如何受到影響，受到多少影響，以及他們應考慮哪些措施來為企業未來的發展做好準備。

 

我們希望這些見解將有助于確信即將要發生的變革，為世界各地的建筑企業高管在企業轉型過程中提供一盞指路的明燈，幫助他們渡過難關。

 

 

 內容簡介 

 

建筑及其相關產業建造起房地產、基礎設施和工業結構。這些構成了實體經濟的基礎，對我們的日常生活也至關重要。從海底隧道到摩天大樓，建筑業已經成功交付了極具挑戰性的項目，但是很長一段時間內建筑業在許多方面的表現也不盡人意。新冠疫情可能是又一個危機，給強周期性行業造成了嚴重破壞。外部市場因素加上分散、復雜的行業屬性以及對風險的厭惡，使建筑業變革既困難又緩慢。新冠疫情將極大地加速早已開始的行業顛覆。對于領導者而言，在這樣的時代背景下為新業態找到指導方針，并做出大膽的戰略決策以成為贏家，比以往任何時候都更為重要。

 

許多研究著眼于模塊化結構和可持續性等個別趨勢。本篇報告評估了一系列顛覆性趨勢將如何結合起來以重塑行業。我們的研究基于和專家、高管的100多次對話，集合了我們服務遍布于建筑產業的客戶所積累的第一手經驗，和對其他行業轉型歷程的回顧，以及未來形勢的判斷。通過對400位全球行業領導者進行問卷調查，我們確認了趨勢和場景。最后，我們根據當前的公司數據，對整個價值鏈中的價值和利潤進行定量建模，并對未來進行了情景分析。我們大量證據表明，顛覆將觸及整個行業，并且已經開始大規模開始。

 

我們的發現包括：

 

——建筑業是世界上最大的產業，即使在危機之外，建筑業也表現不佳。建筑的產業鏈占全球GDP的13％，但在過去的二十年中，建筑業的生產率僅以每年 1％的速度緩慢增長。盡管建筑行業存在明顯的經營風險，工期和造價超支是常態，但息稅前利潤（EBIT ）也僅為5％左右。

 

——九種變革將從根本上改變建筑項目的交付方式，其他類似行業已經經歷了許多轉變。可持續發展要求、成本壓力、熟練工人匱乏、新材料、工業化生產、數字化以及新進入者的結合將改變價值鏈。未來的變革包括產品化和專業化，增強對價值鏈的控制以及更加以客戶為中心和品牌化。整合和國際化將創造規模經濟，以適應在數字化、研發和設備投資、可持續性和人力資本上進行更高水平的投資。

 

——新冠疫情將加速已經開始的大規模變化。我們的研究表明，從現在起的五到十年，建筑業的面貌將大不相同。超過75％的高管調查受訪者認為這九種變革很可能會發生，而超過60％的受訪者認為這些變革將在未來五年內大規模發生。我們已經看到了具體的變化跡象：例如從2015年到 2018年，北美新建房地產建筑項目的永久模塊化建筑市場份額增長了50％，自2013年以來全球排名前2500位的建筑公司中的研發支出增長了約77％。三分之二的調查受訪者認為新冠疫情將加速變革，而一半的受訪者已經進行了相關投資。

 

——2650億美元/年的利潤池等待顛覆者到來。全球建筑產業價值鏈（增加值約11萬億美元，利潤1.5萬億美元）會發生巨變。根據分資產類別進行的分析和專家訪談，即使當新冠疫情的經濟影響減弱時，受到顛覆的細分市場也可能會有40％-45％的現有增加值處于風險之中，這些價值可能會轉移，例如轉為異地制造、消費者剩余或新的利潤來源。如果建筑業者獲取了這些轉移價值，盈利能力可能翻倍，從 5％增至10％。在房地產、基礎設施和工業結構等領域變革的規模和步伐以及適當的應對措施各不相同。迅速行動并設法在根本上超越競爭對手的玩家可以在 2650 億美元的新增和轉移利潤中（現有利潤中的 15%-20%會在體系之內重新分配）搶占最大份額，并且估值更類似于硅谷初創公司而非傳統建筑公司。

 

——為了生存和發展，從業者必須做出反應。建筑價值鏈中的所有參與者都需要制定應對或引領顛覆的策略。對于工程設計、材料分銷和物流、總承包和專業分包尤其如此，這些環節都可能面臨商品化，并且部分環節的價值份額下降。公司可以嘗試捍衛自己的地位并適應環境變化，或者重塑自己以利用這些變化。

 

——投資者對于其投資領域的變革要有洞察力，將有大量的機會產生。政策制定者應幫助建筑行業提高生產力，并提供更好的住房和基礎設施。如果業主促成這種變革，他們將以更低的成本獲得更好的建筑。

 

 

 核心概要 

 

建筑業包括房地產、基礎設施和工業結構，是全球經濟中最大的產業，占世界GDP的13％。仔細觀察其基本盈利能力，可以明顯看到建筑行業在經濟良好時期面臨了壓力，在危機時期更甚。我們認為有九個變革將從根本上改變建造方式。能夠調整其業務模式的公司將從中受益，而其他公司則可能難以生存。

 

從歷史上看，建筑行業的表現一直不佳。

 

從城市景觀和大規模的基礎設施到持續性創新，建筑行業所取得的成就令人印象深刻。然而，在過去的幾十年中，它也飽受糟糕表現的困擾。

 

在過去的 20 年中建筑業年生產率的增長僅為整個經濟平均增長水平的三分之一。風險厭惡、碎片化以及難以吸引數字化專業人才，減緩了創新的進程。建筑行業的數字化水平幾乎低于其他任何行業。盡管存在高風險和許多無力償債的情況，盈利能力仍然很低，息稅前利潤率（EBIT）約為 5％。普遍的工期和預算超支以及冗長的索賠程序降低了客戶滿意度。

 

整個建筑業將強烈感受到新冠疫情對經濟的影響。更廣泛的建筑相關產業也將受到強烈影響，其中包括建筑公司的零部件和基礎材料供應商、開發商、業主、分銷商以及機械和軟件提供商。在撰寫本文時，全球范圍內普遍存在高度的經濟不確定性，而建筑業的波動往往比經濟整體的波動大得多。麥肯錫全球研究所（MGI）研究表明，如果一切順利，2021 年初建筑活動可能會恢復到危機前的水平，但是如果長期經濟活動受限可能意味著要推遲到2024年甚至更晚。以往的危機對趨勢產生了加速作用，這次危機也會引發持久變化，改變現有環境使用方式，例如應用在線渠道或遠程工作方式。

 

建筑行業的落后表現是建筑市場基本規則和特征以及行業競爭動態的直接結果。周期性需求導致較低的資本投資，并且定制化需求限制了標準化；建設項目非常復雜，而且越來越復雜，物流需要處理重物和不同的部件；體力勞動的比例很高，并且在某些市場中嚴重缺乏熟練工人；項目復雜度較低的細分領域進入門檻低，非正式勞動力的比例高，這使得規模較小且效率低下的公司可以參與競爭；建筑行業受到嚴格的監管，從施工許可、安全認證和工地管理等所有事情，都受到嚴格管制，招標中的最低價規則使基于質量、可靠性或可替代設計的競爭更加復雜。

 

這些市場特征之下，今天的建筑業需要克服多種阻礙生產力和變革的力量：（具有獨特性的定制項目的）可重復性和標準化程度有限；（本地市場結構和行業門檻低導致）碎片化（橫向和縱向均是），大部分是規模經濟有限的小公司；項目步驟繁多、責任分散化使得協調變得更加復雜，承包模式和激勵機制錯位；風險通常會在價值鏈內轉移，而不是消除，參與者從索賠中獲利而不是直接受益于優質的交付；高度不可預測性和周期性導致建筑公司依賴臨時員工和分包商，從而影響了效率，限制了規模經濟并降低輸出質量和客戶滿意度。

 

變化的市場環境、技術進步和具有顛覆性的新進入者將觸發行業大變。

 

在新冠疫情之前，建筑業的顛覆速度已經是前所未有的。未來幾年，市場特征可能會有根本性變化，例如：技術工人的匱乏、基礎設施和經濟住房帶來的持續成本壓力、對工地可持續性和安全性的更嚴格規定、客戶和業主需求的日益復雜等。隱現的顛覆包括工業化和新材料、產品和過程的數字化以及新進入者，這些將塑造未來的行業動態（圖表 A）。

 

 

顛覆源：越 來 越 復 雜 的 客 戶 和 全 生 命 周 期 成 本（TCO）壓力?？蛻艉蜆I主越來越復雜，不斷有更專業的資金涌入建筑行業。例如，從 2014 年到 2019 年，私募股權公司籌集了超過 3880 億美元用于基礎設施項目，其中僅在 2019 年就籌集了 1000 億美元，比2018 年增長了 24％?？蛻粼谛阅?、全生命周期成本和可持續性方面的需求也在不斷發展：建筑物能源和運營效率以及建筑結構的靈活性和適應性將成為當務之急。希望獲得簡單的數字交互以及可適新更強的建筑結構的客戶也不斷提高期望。

 

由于公共預算緊張和住房負擔能力問題，建筑行業面臨持續的成本壓力。麥肯錫（McKinsey）的分析發現，到 2035 年，全球基礎設施投資將需要 69.4 萬億美元，以支持預期的 GDP 增長，而且全球三分之一的城市家庭無法負擔得起市價房屋。新冠疫情的經濟影響加劇了該問題——成本和負擔能力問題。

 

熟練勞動力的持續短缺和不斷變化的物流方式。技術工人短缺已成為幾個市場的主要問題，退休將耗盡人才。例如，預計到 2031 年美國現有建筑工人中將有約 41％退休。在撰寫本文時，新冠疫情對這種進程的影響是不確定的。

 

安全和可持續性法規以及建筑規范的標準化。對可持續性和工地安全性的要求不斷提高。在新冠疫情發生之后，需要新的健康和安全流程；關于氣候變化的全球討論加劇了行業碳排放的壓力。

 

同時，在某些市場中，政府認識到需要標準化建筑規范或提供工廠建造產品的類型證書和認證，而非對每個場所逐一審查，但這一過程仍然緩慢。

 

工業化。模塊化，非現場生產和現場組裝自動化將實現工業化和基于產品的非現場方法。隨著新冠疫情的進一步發展，向更加可控環境的轉型將更加有價值。向高效異地制造過渡的下一步涉及集成自動化生產系統，從本質上使建筑更像汽車制造。

 

新材料。水泥等傳統基礎材料的創新可以減少碳排放。新興的輕質材料，例如輕鋼框架和交叉層壓木材，可以帶來更簡單的工廠模塊生產。他們還將改變物流模式，實現更遠距離的物料運輸和更大程度的集中化。

 

產品和流程的數字化。數字技術可以實現更好的協作，對價值鏈的更好控制以及向更多數據驅動型決策的轉變。這些創新將改變公司處理運營、設計和建造以及與合作伙伴互動的方式。集成了物聯網（IoT）的智能建筑和基礎設施將提高數據可用性，并實現更高效的運營以及新的業務模型，例如基于績效的承包和協作簽約。公司可以使用建筑信息模型（BIM）創建完整的三維模型，并增加進度和成本等其他層次數據，在項目的早期就把設計階段與價值鏈的其余部分集成起來，而不是在施工的同時完成設計，從而提高效率。這將從根本上改變建筑項目中的風險和決策順序，并使傳統的 EPC 模式被顛覆。自動化的參數設計和族庫將改變工程設計環節。使用數字工具可以顯著改善現場協作，而且數字渠道正在擴展到建造環節中，具有改變整個價值鏈中買賣商品交互方式的潛力。與其他行業一樣，新冠疫情正在加速數字工具的集成。

 

新進入者。初創企業、老牌玩家增加投資以及來自風險資本和私募股權的新資金正在加速顛覆當前的商業模式。隨著新冠疫情引發的經濟危機的發展，我們還預計公司重組和并購活動將會增加。

 

 

 期望九種變革能夠從根本上改變建筑行業 

 

根據我們的調查，超過 75％的受訪者認為這些變革很可能會發生，而超過 60％的受訪者認為這些變革可能會在未來五年內發生。新冠疫情帶來的經濟影響似乎將加速它們的發展。

 

基于產品的路徑。將來，越來越多的建筑結構和附加服務將作為標準化的“產品”來交付和銷售，包括開發人員推廣品牌產品，具有標準化但可定制設計（可以從一個產品世代升級到另一個）的建筑，以及使用異地生產的模塊化元素和標準化組件進行交付。這些模塊和元件將運送到現場并組裝。在安全、非敵對的環境中，生產將會類似于裝配生產線的過程，并具有高度的可重復性。

 

專業化。為了提高利潤率和差異化水平，公司將開始專注于細分市場（例如豪華單戶住宅，多層住宅，醫院或加工廠），從而在這些領域和市場中建立競爭優勢。公司將專門研究使用不同的材料、部件或建造方法。向專業化的轉變還將要求公司開發能力和知識累積能力，以保持其競爭優勢。顯然，參與者將需要仔細權衡效果、效率和品牌定位 ——更大范圍的專業化可以應對潛在風險，更多元的組合帶來周期性優勢。

 

價值鏈控制以及與核心供應鏈的集成。公司將轉型到控制價值鏈上的重要活動，例如工程設計，選擇組件制造，供應鏈管理和現場組裝。公司將能夠通過縱向整合或戰略聯盟與合作伙伴關系來實現這一目標，具體方法是使用協作合同和更一致的激勵措施。數字技術將改變交互模型：BIM 模型將在流程的早期階段做出更多決策，分銷將轉向在線平臺和高級物流管理，而端到端軟件平臺將使公司能夠更好地控制和整合價值聯和供應鏈。價值鏈控制或集成將減少界面摩擦，并使創新更加靈活。

 

合并。對專業化和創新投資的不斷增長的需求（包括使用新材料，數字化，技術和設施以及人力資源），需要比目前更大的企業規模。隨著基于產品的方法具有更高的標準化和可重復性，進一步增加了擴大規模的重要性，建筑行業可能會越來越多地看到在價值鏈的特定環節以及整個鏈條上的并購。

 

以客戶為中心和品牌化。通過產品化，即將開發、工程或建筑服務轉變為易于投放市場的產品或解決方案，具備獨特屬性和價值的品牌將變得更加重要。與傳統的消費行業一樣，強大的品牌可以使客戶與建筑公司或供應商的產品更緊密地聯系在一起，并有助于建立和保持關系并吸引新客戶。與其他制造業中的品牌相似，此類建筑品牌將包括產品和服務質量、價值、交貨時間、可靠性、服務產品和保修等方面。

 

技術和設備投資。產品化意味著需要建立異地工廠，這需要對工廠，制造機械和設備（例如用于自動化制造的機器人技術）和技術進行投資。在不使用模塊化的情況下，使用先進的自動化設備和無人機以及其他技術，建筑工地也可能會變得更加資本密集。研發投資對專業化或產品化程度更高的公司將變得越來越重要，因此公司可能會增加用于開發創新產品的支出和技術投入。

 

人力資源投資。創新、數字化、價值鏈控制、技術使用以及終端應用細分領域的專業化都增加了研發和內部專門化的重要性，這將促使企業在人力資源上進行更多投資。風險管理和其他當前功能的重要性將降低，其他功能的重要性將提升（如供應鏈管理）。為了構建必要的能力，公司將需要進一步投資于其員工隊伍。大多數參與者都在努力吸引他們所需的數字人才，并且為未來商業模式轉變而興奮。

 

國際化。更高的標準化將降低跨地區運營的障礙。隨著規模對于獲取競爭優勢變得越來越重要，參與者將增加其全球足跡，既包括基礎設施等高價值、小批量項目，也包括全球需求的、可復制的產品。但新冠疫情可能會減緩這種發展。

 

可持續發展。盡管可持續性已經是一個重要的決策因素，但我們才剛剛處于日新月異的快速發展中。除了減少碳排放的討論之外，自然氣候風險已經在增長并需要應對。公司在采購材料時需要考慮對環境的影響，以使制造業將變得更加可持續（例如，使用電機）并使供應鏈在可持續性和彈性方面得到優化。此外，工作環境將需要從敵對性轉變為非敵對性，從而使施工更安全，耗水量、灰塵、噪音和垃圾也是關鍵因素。

 

如今，基于項目的構建過程似乎將從根本上轉向基于產品的方法（圖表 B）。公司不會在現場建造獨特設計的結構，而會在異地設施中進行生產。標準化的子元素和構件很可能會在內部像研發一樣設計。這些元素將單獨制造，然后與定制選項進行組合以滿足定制要求。為了通過重復有效地進行生產并學習，開發人員、制造商和承包商將需要專注于細分終端用戶。數據驅動的商業模式將會出現?？傮w而言，這一過程可能類似于造船或汽車制造等其他行業的制造。

 

我們有理由相信，以贏家為主導的格局將會出現，而無法迅速調整的公司就有可能看到市場份額和利潤率下降的風險，直到最終倒閉。

 

建筑業不是第一個在整個價值鏈上遇到落后生產力和被破壞顛覆的行業?？梢詮钠渌袠I身上汲取教訓，這些行業具有相似的特征并曾遇到建筑業現在面臨的挑戰。我們分析了其中四個行業的變化：造船業、商用飛機制造業、農業和汽車制造業。所有這些變化都清晰可見，并且價值轉移給那些能夠最好地應對變化的人。生產技術的創新和新的工作方法啟動了新進程。如今，在各個行業中，贏家都繼續在技術上進行大量投資，其中很多都專注于數字化以及數據驅動的產品和服務。

 

例如，過去在商用飛機制造中，行業格局高度分散。每架飛機都是根據定制和基于項目的制造設置從頭開始建造的。工業化引發了向裝配式制造的轉變變革，裝配式制造后來變得高度自動化。由于隨后的標準化，商用飛機制造行業進入了整合階段，導致了兩個主要參與者的崛起：空客和波音。轉型導致了產業鏈價值向客戶的明顯重大轉移。由于商用飛機制造面臨著與現在建筑業相似的阻礙力，轉型過程大約花費了 30 年的時間。